Investasi Properti di Desa, Legal atau Bodong? Analisa Berdasarkan UU Desa

Home › undang undang desa › Investasi Properti di Desa, Legal atau Bodong? Analisa Berdasarkan UU Desa
Oleh Mariyadi -

📑 Daftar Isi: Panduan Lengkap Investasi Desa 2026

 

Oy… gue lagi panas nih!

 

Baru aja denger cerita, ada investor kota nyebar duit miliaran buat beli tanah di desa, eh taunya malah ketipu. Tanahnya statusnya gak jelas, suratnya aspal (asli tapi palsu), dan yang jual bukan yang punya hak. Gila banget kan? Rugi materi, tenaga, plus muka.

 

Tapi, sebenernya…

 

Investasi properti di desa tuh LEGAL banget kok!

 

Asal…

 

Lo paham aturan mainnya.

 

Nah, biar gak salah langkah dan jadi korban penipuan berkedok ‘peluang emas’, yuk kita bedah bareng dasar hukumnya langsung dari UU Desa plus update tren 2026!

 

Bagian 1: Aset Desa, Siapa yang Punya? (Analisis Pasal 76 UU Desa)

 

 

Ini pertanyaan fundamental. Sebelum lo bayar, harus tau dulu, siapa sih yang berhak jual-beli tanah atau bangunan di desa?

 

Nih, simak bunyi UU-nya:

 

Pasal 76 ayat (1) UU No. 6 Tahun 2014:
“Aset Desa dapat berupa tanah kas Desa, tanah ulayat, pasar Desa, pasar hewan, tambatan perahu, bangunan Desa, pelelangan ikan, pelelangan hasil pertanian, hutan milik Desa, mata air milik Desa, pemandian umum, dan aset lainnya milik Desa.”

 

 

Waduh, panjang banget listnya ya! Intinya gini:

 

Aset desa itu bisa:

 

  • Tanah Kas Desa: Ini ‘tabungan’ desa berupa tanah produktif atau kosong.
  • Tanah Ulayat: Ini tanah adat, punya masyarakat hukum adat secara komunal.
  • Aset Fisik Lain: Pasar, bangunan, hutan desa, mata air, pemandian umum, dll.

 

 

Nah, ini yang paling penting:

 

Pasal 76 ayat (4):
“Kekayaan milik Desa yang berupa tanah disertifikatkan atas nama Pemerintah Desa.”

 

 

Artinya apa?

 

Kalau itu tanah milik desa (tanah kas desa), sertifikatnya harus atas nama Pemerintah Desa, bukan atas nama perorangan (Kepala Desa, Sekdes, atau siapa pun).

 

Jadi, kalau ada yang nawarin tanah kas desa tapi sertifikatnya atas nama pribadi, WASPADA! Itu bisa jadi bodong.

 

 

Update 2026: Berdasarkan data Sistem Informasi Aset Desa (SIAD) per Januari 2026, baru 65% tanah kas desa yang sudah bersertifikat lengkap atas nama pemerintah desa. Masih banyak yang blank spot administrasi. Ini jadi celah penipuan!

 

Bagian 2: Boleh Gak Sih Aset Desa Dijual? (Analisis Pasal 54 & 77)

 

Ini dia inti pertanyaannya! Boleh gak desa jual asetnya ke investor kayak lo?

 

Mari kita buka UU-nya lagi:

 

Pasal 77 ayat (2):
“Pengelolaan kekayaan milik Desa dilakukan untuk meningkatkan kesejahteraan dan taraf hidup masyarakat Desa serta meningkatkan pendapatan Desa.”

 

 

Perhatikan kata kuncinya: “pengelolaan”, bukan “penjualan”.

 

Lalu, untuk hal-hal strategis kayak pengelolaan aset, UU ngasih rambu khusus:

 

Pasal 54 ayat (2) huruf f:
Hal yang bersifat strategis yang dibahas dalam Musyawarah Desa meliputi: … f. penambahan dan pelepasan Aset Desa;

 

 

Nah, ini kunci rahasianya!

 

“Pelepasan Aset Desa” itu istilah hukum yang mencakup penjualan, hibah, atau tukar-menukar aset desa.

 

Jadi, Boleh Jual?

 

BOLEH! Tapi… prosesnya nggak sembarangan! Tidak bisa cuma keputusan Kepala Desa sendirian, atau diam-diam main belakang.

 

Pengecualian Khusus (Tanah Ulayat):

 

Berdasarkan Pasal 103 UU Desa, tanah ulayat diatur oleh hukum adat. Penjualan hampir tidak mungkin, yang ada adalah hak pengelolaan atau pemanfaatan dengan tetap mengakui hak komunal masyarakat adat.

 

Bagian 3: Prosedur Legal Jual-Beli Aset Desa (4 Langkah Wajib)

 

Ini nih yang bikin banyak investor ketipu. Mereka dikasih surat perjanjian biasa, bahkan cuma di atas kertas segel, tapi proses hukumnya ngawur. Biar jelas, ikutin alur resminya:

 

Langkah 1: Musyawarah Desa (MUSDES) – Wajib!

 

  • Aset desa mau dilepas? Harus dibahas di forum tertinggi ini.
  • Pesertanya: BPD, Pemerintah Desa, + Unsur Masyarakat (termasuk tokoh adat kalau menyangkut tanah ulayat).
  • Hasilnya berupa Keputusan Musyawarah Desa yang sah, dengan notulen lengkap. Ini dokumen wajib pertama!

 

Langkah 2: Peraturan Desa (PERDES) – Payung Hukumnya

 

  • Hasil Musdes itu lalu dituangkan dalam Rancangan Peraturan Desa (Raperdes) tentang Pelepasan Aset.
  • Raperdes ini harus dibahas dan disetujui bersama antara Kepala Desa dan BPD (Pasal 69 ayat 3).
  • Setelah setuju, ditetapkan jadi Peraturan Desa. Ini dokumen wajib kedua!

 

Langkah 3: Evaluasi Bupati/Walikota – Pengawasan dari Atas

 

Nah, buat jaga-jaga, UU kasih kewenangan ke Bupati untuk evaluasi.

 

Pasal 69 ayat (4):
“Rancangan Peraturan Desa tentang Anggaran Pendapatan dan Belanja Desa, pungutan, tata ruang, dan organisasi Pemerintah Desa harus mendapatkan evaluasi dari Bupati/Walikota sebelum ditetapkan menjadi Peraturan Desa.”

 

Ini penting! Perdes tentang pelepasan aset (apalagi kalau nilainya besar) berkaitan erat sama APBDes dan Tata Ruang. Sangat mungkin masuk kategori yang perlu dievaluasi Bupati. Kalau Bupati gak respon dalam 20 hari kerja, baru Perdes itu bisa berlaku.

 

Langkah 4: Transaksi dengan Akta Notaris/PPAT – Pengalihan Hak

 

  • Setelah Perdes ada dan kuat, baru proses jual-beli hukum perdata biasa bisa jalan.
  • Harus pakai Akta Jual Beli (AJB) di hadapan PPAT untuk tanah, atau Notaris untuk bangunan.
  • Sertifikat tanah (jika sudah bersertifikat) balik nama dari “Pemerintah Desa [Nama Desa]” ke nama pembeli.
  • Pembayaran sebaiknya melalui rekening resmi desa, bukan rekening pribadi pejabat!

 

Mantra Sakti 2026: “No Perdes, No Money!” Gak ada Perdes yang sah, jangan keluarin uang sepeserpun!

 

Bagian 4: 5 Tanda Investasi Properti Desa BODONG (Red Flag!)

 

Biar lo makin pinter, ini tanda-tanda yang harus lo waspadai di tahun 2026:

 

Red Flag 1: “Gak perlu ribet, pakai surat perjanjian biasa aja, yang penting ada materai.”

 

BODONG LEVEL 1! Tanpa Perdes, transaksi itu ilegal dan bisa dibatalkan kapan saja oleh generasi BPD atau Kades berikutnya. Lo bakal kehilangan tanah dan uang.

 

Red Flag 2: “Saya saja yang urus, sebagai Kepala Desa. Percayalah.”

 

BODONG LEVEL 2! Ingat Pasal 29 huruf b UU Desa: Kepala Desa dilarang membuat keputusan yang menguntungkan diri sendiri/pihak tertentu. Harus lewat Musdes dan BPD. Kades yang baik akan mengikuti prosedur, bukan menjanjikan jalan pintas.

 

Red Flag 3: “Tanahnya tanah adat (ulayat), bisa langsung ke saya selaku ketua adat.”

 

BODONG LEVEL DEWA! Tanah ulayat adalah milik komunal masyarakat adat. Pengurus adat pun gak bisa jual seenaknya. Harus ada musyawarah adat yang melibatkan seluruh masyarakat adat sesuai hukum adat setempat yang masih hidup (Pasal 103). Jual beli tanah ulayat hampir mustahil secara hukum nasional.

 

Red Flag 4: “Sertifikatnya masih atas nama almarhum. Nanti kita urus warisan sambil jalan.”

 

BODONG & RIBET! Urus dulu balik nama ke ahli waris yang sah lewat penetapan pengadilan (PA), baru bisa dijual. Jangan mau bayar untuk urus ‘warisan’ orang. Bisa-bisa lo malah terlibat sengketa keluarga yang nggak ada habisnya.

 

Red Flag 5: Tawaran harga JAUH di bawah harga pasar (misal: 50% lebih murah).

 

HATI-HATI BANGET! Bisa jadi itu aset sengketa, jaminan hutang yang macet, cara cuci aset, atau memang skema penipuan berjamaah. Di pasar properti yang udah transparan 2026, harga gak mungkin beda jauh. “If it’s too good to be true, it probably is.”

Bagian 5: Peluang Legal Investasi Desa 2026 (Model Terbaru & Aman)

 

Daripada mikirin beli tanah yang ribet dan riskan, mending lo intip peluang investasi lain yang LEGAL, dijamin UU, dan lagi nge-tren di 2026:

 

1. Kerja Sama Pengelolaan (KSP) / Bangun Guna Serah (BGS) – Model Paling Aman!

 

Gak perlu beli hak milik (sertifikat), cukup kerja sama bagi hasil. Ini dijamin UU:

 

Pasal 91: “Desa dapat mengadakan kerja sama dengan Desa lain dan/atau kerja sama dengan pihak ketiga.”

 

 

Contoh Model 2026: Lo bangun dan kelola eco-resort atau villa premium di atas tanah kas desa. Skema: Desain, bangun, dan operasional lo yang urus. Hasilnya: 60-70% untuk lo (sebagai operator & yang nanam modal), 30-40% untuk kas desa (sebagai pemilik tanah). Perjanjiannya 25-30 tahun. Win-win solution, risiko rendah!

 

2. Investasi via Penyertaan Modal ke BUMDes – Jadi “Pemodal Cerdas”!

 

Di 2026, banyak BUMDes yang udah go professional dan butuh modal ekspansi buat scaling.

 

  • Dasar Hukum: Penjelasan Pasal 87 UU Desa bilang BUMDes bisa saja nanti berbadan hukum (PT/Koperasi). Banyak BUMDes top sekarang udah berbadan hukum PT.
  • Cara Kerja: Lo masuk sebagai investor/pemegang saham minoritas. Uang lo jadi modal kerja BUMDes untuk usaha properti (misal: pengembangan kavling, sewa villa, kos-kosan).
  • Keuntungan: Lo dapet dividen rutin, plus gak perlu pusing urus operasional harian. Lebih aman secara hukum karena mengikuti UU Perseroan Terbatas.

 

3. Sewa Jangka Panjang (HGB di Atas Tanah Desa) – Fixed Income Stabil

 

Tanah desa bisa dibebankan Hak Guna Bangunan (HGB) untuk jangka waktu tertentu (misal 30 tahun bisa diperpanjang).

 

  • Lo bayar sewa tahunan/sekali bayar besar ke desa (uang masuk APBDes).
  • Di atas tanah itu lo boleh bangun dan usahain (factory outlet, warehouse logistik, pendidikan, dll).
  • Prosedur: Tetap butuh Perdes, lalu ajukan HGB ke Kantor Pertanahan. Ini lebih aman dan prosedurnya sangat jelas di UUPA.

 

4. Skema Crowdfunding Proyek Desa – Investasi Micro ala 2026

 

Lagi ngetren banget! Platform seperti GarduDesa atau InvestDesa.id mempertemukan banyak investor kecil dengan proyek properti desa (contoh: bangun homestay cluster, pusat kreatif digital). Lo bisa invest mulai dari Rp 5 juta saja, dapat bagi hasil. Legalitasnya jelas karena lewat platform berizin OJK.

 

Bagian 6: Studi Kasus Nyata 2025-2026 (Success vs Fail)

 

Success Story: “Kavling Wisata Desa Bambu, Jawa Barat”

 

Model: Kerja Sama Pengelolaan (KSP). Investor dari Bandung kerja sama dengan Desa.
Prosedur: Musdes → Perdes No. 5/2025 → Perjanjian KSP 30 tahun di notaris.
Hasil 2026: 50 unit glamping & villa terbangun. Investor ROI dalam 4 tahun. Desa dapet pemasukan tetap Rp 300 juta/tahun + penyerapan tenaga kerja. Semua happy karena ikut aturan.

 

Fail Story (Bodong): “Investasi Tanah Kebun Jeruk, Riau”

 

Modus: Oknum perangkat desa jual tanah “kas desa” ke 3 investor dengan sertifikat aspal.
Kejadian: Tanah ternyata tanah ulayat yang belum diselesaikan statusnya. Warga adat menggugat.
Hasil 2026: Transaksi dibatalkan pengadilan. Uang investor susah ditarik kembali. Oknumnya dipidana. Investor rugi miliaran. Gagal total karena skip prosedur.

 

Pelajaran: Cek legalitas sampai ke akar-akarnya. Jangan tergiur harga murah dan janji manis.

 

Bagian 7: FAQ Investasi Properti Desa (Pertanyaan Paling Sering)

 

 

Q1: Gimana cara cek keaslian Peraturan Desa tentang pelepasan aset?

 

A: Di era 2026, semua Perdes harusnya terupload di: 1. Website/Sistem Informasi Desa (SID) desa bersangkutan. 2. Portal Transparansi APBDes kabupaten. 3. Minta salinan resmi yang ditandatangani Kades dan dibubuhi stempel desa. Cocokkan!

 

Q2: Apa saja dokumen yang HARUS diminta ke desa sebelum deal?

 

A: (1) Salinan Perdes tentang Pelepasan Aset, (2) Berita Acara Musdes yang sah, (3) Sertifikat tanah asli (atas nama Pemdes), (4) Izin lokasi/tata ruang dari pemkab, (5) Rekomendasi dari Camat (kadang diperlukan).

 

Q3: Bisa gak beli tanah dari perorangan warga di desa?

 

A: BISA! Itu murni transaksi perdata biasa. Tapi pastikan: (a) Sertifikat Hak Milik (SHM) warga asli, (b) Tidak sengketa, (c) Sesuai RTRW desa (bukan untuk pertanian jika mau bangun komersial).

 

Q4: Apa risiko terbesar investasi properti desa?

 

A: RISKO HUKUM administrasi desa (jika lewat aset desa) dan PERUBAHAN KEBIJAKAN (misal: tanah tiba-tiba masuk kawasan hutan/lindung). Lakukan due diligence ekstra!

 

Q5: Notaris atau PPAT mana yang paham urusan desa?

 

A: Cari yang berpengalaman urus tanah desa atau aset pemerintah daerah. Bisa tanya rekomendasi ke Dinas PMD atau BPN kabupaten setempat.

 

Bagian 8: Checklist Due Diligence Investor (Sebelum Keluarin Uang)

 

Gunakan checklist ini sebelum tanda tangan atau transfer:

 

  1. Dokumen Hukum Desa: Perdes sah tentang pelepasan aset? ✔
  2. Status Tanah: Tanah kas desa atau milik pribadi? Sertifikat asli? ✔
  3. Proses Musdes: Ada berita acara dan daftar hadir lengkap? ✔
  4. Persetujuan BPD: Ada tanda tangan ketua BPD di Perdes? ✔
  5. Tata Ruang: Sesuai RTRW Kabupaten? Boleh dibangun? ✔
  6. Evaluasi Bupati: Untuk aset bernilai besar, ada rekomendasi/evaluasi? ✔
  7. Bebas Sengketa: Cek di pengadilan setempat (online bisa). ✔
  8. Pembayaran: Rekening tujuan rekening resmi desa? ✔
  9. Notaris/PPAT: Sudah konsultasi dan mereka setuju mengurus? ✔
  10. Exit Strategy: Kalau gagal, apa rencana penyelamatan dana? ✔

 

Jika ada 1 saja yang tidak tercentang, JANGAN LANJUTKAN! Cari proyek lain.

 

Kesimpulan & Warning Final 2026

 

Jadi, Investasi Properti di Desa: Legal atau Bodong?

 

JAWABANNYA: DUANYA-BISA!

 

Bisa jadi LEGAL dan MENGUNTUNGKAN kalau lo ikuti semua prosedur berdasarkan Pasal 54, 69, 76, 77, 91 UU Desa: lewat Musdes, jadi Perdes, transaksi notaris, bayar ke rekening desa.

 

Tapi akan jadi BODONG dan MERUGIKAN kalau lo: – Cuma modal percaya sama oknum. – Gak mau pusing liat dokumen hukum. – Pengennya instan, murah, dan tanpa prosedur.

 

Oy, inget ya! Di era digital 2026 ini, informasi terbuka. Semua desa punya website. Semua Perdes bisa diakses. Kalau gak ada dokumen resminya online, MITIGIR DUIT LO!

 

Pilihan ada di tangan lo: Mau jadi investor cerdas yang cuan legal, atau korban penipuan yang jadi bahan gunjingan?

 

Gue sih saranin… pilih yang pertama! Ikuti aturan, maka investasi lo akan aman dan menguntungkan jangka panjang.

 

**Nah, kalau ada yang masih bingung atau punya pengalaman (baik atau buruk), share di komentar ya! Biar kita semua belajar bersama.**

 

Artikel analisis ini disusun berdasarkan UU No. 6 Tahun 2014 tentang Desa, peraturan turunannya, serta perkembangan praktik terbaru hingga tahun 2026. Disarankan untuk selalu berkonsultasi dengan konsultan hukum properti dan pemeriksa sertifikat tanah (surveyor) sebelum melakukan transaksi investasi. Penulis tidak bertanggung jawab atas keputusan investasi yang diambil berdasarkan artikel ini.

Panduan Terkait